二手房过户完交房风险_二手房先交钥匙后过户,卖家有什么风险?

来源:大律网小编整理 2022-06-24 22:51:07 人阅读
导读:基本上90%以上都没问题,还有极少部分不安全因素,我做了几年的房贷客户经理,给你讲一讲经历。流程因素大家都知道,在2018年房贷放款额度比较紧张,无论是一手房还...

基本上90%以上都没问题,还有极少部分不安全因素,我做了几年的房贷客户经理,给你讲一讲经历。



流程因素

大家都知道,在2018年房贷放款额度比较紧张,无论是一手房还是二手房,基本上都处在排队等放款的额度的阶段,所以说放款时间是不确定的,因为放款时间的不确定,如果过长的话,会引起一些买卖双方以及银行的纠纷。我经历的客户中就有这种现象,放款时间过长,卖房没有拿到房款,不允许买方居住,换锁等等情况常见。

人员操作风险

这个一般不存在,在正规的商业银行里面,一般要求是在审批通过后才允许买卖双方过户 ,但也存在少部分银行操作人员,在没有拿到正式审批通知单的情况下,通知中介安排过户,放弃因为种种因素,审批不通过,导致买卖双方发生纠纷。我曾经目睹过这种事,发生在我的身边。



不过现在一般情况都是让房管局监管资金,这种情况一旦出现的话,还是可以挽回的,比以前要好得多。

一在买房人尾款没有交清的情况之下,本来不主张把房屋提前交付给购买方,而是在交房当日应该钱房两清。

二如果对方个人资质不错(公务员或者医生律师之类),买房人除了贷款没有到账的情况之下,应该可以提前交房,因为贷款现在一般的银行都会直接放到卖房人的账户上,所以不会担心房款有违约的情况。

三 房款没有缴清就交房的,主要是担心买房人的素质,因为有一些买房人在提前交付使用后,会提出种种的理由或者瑕疵,而拒绝支付尾款,这样卖房人就显得比较被动。当然,如果买家的个人品质很好,敦厚老实,知根知底,应该可以提前交房。

买方的风险大于卖方。

暂时没有办证的房子无法过户到买方名下,房子在办证过户之前产权都是属于卖方的。

既然双方对合同条款都接受了,就按合同履行。

若违约按(图中)补充协议第一条执行:

  1. 卖方违约付双倍定金。

  2. 买方违约不退定金及首付款。

这类案例卖方违约的会比较多,至于卖方违约后期可能遇到的问题有:(1)买方赖房子里面不走了,(2)既然卖方不按合同履行,遇上爱纠缠的买家,那房子不买了,估计也不会让卖方好的。

买方违约成本较大,基本很少(房价暴跌或自然灾害等情况除外)。

买二手房递件并不意味着房屋产权发生变更了,还有很多不确定因素,例如:若卖家有未偿还的债务,则存在被法院查封,而导致无法办理过户的可能;也有存在因卖家未如实告知,而导致所产生的税费与签合同时计算不一致而产生纠纷的可能。因此,在二手房买卖过程中,购房款的支付,无论是采取按揭贷款购房的方式,还是采取一次性付款购房的方式,都一定要采取银行资金监管的方式,至少要在办理完产权过户登记后才能支付全部购房款,最好在完成房屋交付手续后支付全部购房款,以确保降低购房风险。

给钥匙就等于交房,除非在合同中约定交房后开始装修的条件(如过户后或付某比款后),买家拿到钥匙就可以装修了。一般交房时间应该约定在新房产证下来后,如果在过户前交房,对卖家的风险就是交房后万一买家付款出现问题(各种原因导致的付款延迟或不能付款),建议看看那二十五万是用什么方式付的,如果是现金,就看买家人品或态度,如果是贷款,要提醒买家做好贷款的准备工作,不要延误因各种原因延误放款。

其实风险你自己已经说了,就是大部分钱还没有到账,房子已经给了。如果银行贷款放不下来,风险就产生了。只能上法院了。其他没有风险,这个风险也是小概率事件。

合同怎么约定的呢?

如果上家临时提要求,违反合同约定,那买方就要做个选择了,如果想买,就坐下来谈一下,修改合同条款,把风险和权利义务重新规划。如果不想买了,不同意新要求,可以依据合同主张违约赔偿。


一般来说,付首付——过户——尾款,这个是正常流程。

折中方案:先证明自己账户上有足够现金,配合过户后当天内转账。一般上家也会同意的。如果不同意,那就是不诚心卖了。


过户前房子如果被查封,首付款就可能会损失了。所以你要结合上家的财务状况,有没有可能负债,然后做个判断,能不能答应他的要求。


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